Является ли договор ипотеки действительным, если его не зарегистрировали, – позиция ВС

В случае неосуществления государственной регистрации отягощения недвижимого имущества ипотекой (или изъятия такой записи) договор ипотеки является действительным, но это не свидетельствует о наличии у лица статуса ипотекодержателя. Требование такого лица не имеет приоритета относительно зарегистрированных прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество. Такой вывод сделал Верховный Суд в составе судей Кассационного хозяйственного суда при рассмотрении дела №922/1995/17.

Как говорится в Постановлении, по смыслу положений статей 3, 9, 12, 23, 33 Закона Украины «Об ипотеке» ипотека является специфическим видом обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании его владельца, ограниченного в правомочности самостоятельно распоряжаться предметом ипотеки. То есть ипотека ограничивает такой элемент права собственности, как право распоряжения недвижимым имуществом, которое является предметом ипотечного договора.

«Указанный вид обеспечения выполнения обязательства предусматривает стимулирование должника к надлежащему выполнению обязательства и предотвращение негативных последствий, которые наступают в случае нарушения им своего обязательства», – говорится в постановлении Суда.

В случае нарушения должником своего обязательства к лицу, которое передало в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения такого обязательства, могут быть применены меры гражданско-правовой ответственности в виде обращения взыскания на предмет ипотеки.

Особенность этого вида обеспечения выполнения обязательства заключается в том, что отягощение имущества ипотекой происходит независимо от изменения владельца такого имущества. Относительно каждого следующего собственника ипотечного имущества возникают риски наступления ответственности перед ипотекодержателем за невыполнение должником основного обязательства, в частности обращения взыскания на предмет ипотеки.

Верховный Суд обратил внимание на то, что частью седьмой статьи 3 Закона Украины «О государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их отягощений» зарегистрированные вещевые права и их ограничения имеют приоритет над незарегистрированными в случае спора относительно недвижимого имущества. Внесение нотариусом в реестр записи о прекращении ипотеки является официальным подтверждением существования юридического факта прекращения ипотеки по основаниям, предусмотренным действующим законодательством, но такой факт не создается регистрационным действием нотариуса.

Существование спорной записи в реестре о прекращении ипотеки не лишает ипотекодержателя права доказывать обстоятельства действительности такой ипотеки в суде.

В случае несоблюдения государственной регистрации ипотечный договор ясляется действительным, но требование ипотекодержателя не приобретает приоритет относительно зарегистрированных прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество.