Доля самочинного будівництва в новому законі

13 грудня 2022 року Верховною Радою України прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реформування сфери містобудівної діяльності» № 2851IX (законопроект №5655 від 11.06.2021).

19 грудня 2022 року вказаний Закон направлено на підпис Президенту.

Є багато обговорень щодо нових правил та процедур будівельної діяльності, запроваджених цим законом, але ми спробуємо проаналізувати зміни ст. 376 Цивільного кодексу України щодо самочинного будівництва. Зокрема, хочемо звернути увагу на норми, що визначають поняття об’єкта самочинного будівництва, умови, при яких суд може визнати право власності на такий об’єкт, а також порядок демонтажу такого об’єкту.

Трансформація поняття об’єкт самочинного будівництва

У новій редакції ст. 376 ЦК України в конструкції визначення поняття об’єкт самочинного будівництва перелічуються не тільки загальні терміни об’єктів нерухомого майна, такі як – будівля, споруда чи інші, але й додається словосполучення – «або їх частина», що є новацією в порівнянні зі старою редакцією статті.

Тобто якщо у особи є цілком законна власність на будівлю, але в подальшому здійснено з порушеннями будівництво прибудови до неї, то лише саме ця частина нерухомості (прибудова) буде вважатись об’єктом самочинного будівництва.

Також окрім діючих порушень, які призводять до віднесення об’єкта до самочинного будівництва, таких як – будівництво на земельній ділянці, що не була відведена до закону, додані наступні:

• порушення обмежень, встановлених містобудівною документацією на місцевому рівні;
• порушення встановленої законом гранично допустимої поверховості або площі об’єкта, який відповідно до закону може споруджуватися без проектної документації на будівництво;
• істотні порушення проектної документації на будівництво (при чому перелік таких істотних порушень буде встановлюватись законом).

Таким чином можна зробити висновок, що в залежності від регіональних особливостей та встановлених обмежень на місцевому рівні у сфері містобудування, деякі об’єкти будівництва в одному населеному пункті можуть бути визнанні самочинними, а в інших містах – ні.

Крім того слід звернути увагу, що не всі порушення проектної документації під час будівництва будуть автоматично призводити до визнання об’єкту самочинно збудованим, а лише істотні та встановлені законом.

Визнання права власності на об’єкт самочинного будівництва

Як і раніше закон залишається суворим – особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво об’єкта нерухомого майна, не набуває права власності на нього. При цьому законодавець уточнює, що особа не може вчиняти з таким об’єктом будь-які правочини, тобто будь-яких дій.

Законодавець виводить зі ст. 376 ЦК України норми, які раніше давали право особі, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, при умові в подальшому надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно звертатись до суду із позовом про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно.

Натомість прийняті зміни встановлюють, що суд може визнати право власності на об’єкт нерухомого майна, який самочинно збудовано на земельній ділянці, лише за заявою власника земельної ділянки або користувача земельної ділянки державної, комунальної власності при дотриманні одночасно наступних умов:

1. якщо це не порушує права інших осіб;
2. якщо призначення такого об’єкта узгоджується із цільовим призначенням земельної ділянки;
3. якщо призначення такого об’єкта не порушує обмежень у використанні земель.

Але вищезазначені норми не будуть застосовуватись та не допускається визнання права власності на об’єкт самочинного будівництва за наявності хоча б однієї з таких підстав:

• об’єкт споруджено на земельній ділянці, що належить до земель:
• природно-заповідного фонду,
• іншого природоохоронного призначення,
• історико-культурного призначення,
• водного фонду,
• лісогосподарського призначення;
• об’єкт споруджено з істотним порушенням будівельних норм, що може спричинити:
• руйнування цього об’єкта,
• руйнування інших об’єктів нерухомого майна,
• створити аварійну ситуацію,
• завдати шкоди життю, здоров’ю фізичних осіб.

В першому обмеженні щодо визнання права власності достатньо чітко сформульована позиція, що зводиться лише до встановлення самого факту віднесення земельної ділянки до наведених фондів чи цільового призначення.

Проте у другому обмеженні норми є розмитими, так як остаточна неможливість визнання права власності на об’єкт самочинного будівництва відбудеться у разі поєднання двох факторів – істотність порушень будівельних норм та характеристика їх такими, що можуть спричинити хоч один із перелічених наслідків. Отже тут мова йде про оцінювальний термін «істотне порушення», а також встановлення ймовірності у майбутньому, що сприяє невизначеності у застосуванні даної норми закону.

Процедура демонтажу об’єкту самочинного будівництва

Цікаво, що у частині 5 статті 376 ЦК України у новій редакції законодавець залишив фактично норму ч. 4 цієї статті у діючий редакції, яка визначає, що якщо власник земельної ділянки (земель) заперечує проти визнання права власності на об’єкт нерухомого майна (об’єкт самочинного будівництва) за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці (землях), або якщо це порушує права інших осіб, такий об’єкт нерухомого майна (об’єкт самочинного будівництва) підлягає демонтажу (знесенню) особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Слід зазначити, що стаття 376 ЦК України у новій редакції взагалі не передбачає можливості визнання права власності на об’єкт самочинного будівництва за особою, яка не є власником земельної ділянки або користувачем земельної ділянки державної, комунальної власності.

Отже особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво на чужій земельній ділянці, має єдину можливість визнання за нею права власності на такий об’єкт – набуття відповідних прав на земельну ділянку, для чого необхідно вчиняти відповідний правочин відносно землі з її власником.

В іншому випадку об’єкт самочинного будівництва:

• або підлягає демонтажу (знесенню),
• або власник (користувач) земельної ділянки, на якій воно розміщене, має можливість звернутись до суду з питання визнання за ним права власності на такий об’єкт.

При останньому сценарії, як передбачено і діючими на тепер нормами, особа, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не перебуває у її власності (користуванні), має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на об’єкт нерухомого майна (об’єкт самочинного будівництва) визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене.

Як передбачено ч. 7 ст. 376 ЦК України у новій редакції подальшу долю об’єкту самочинного будівництва, а саме приведення до попереднього стану, перебудова або демонтаж (знесення), може визначатись на підставі:

• рішення суду (що передбачено у діючих нормах);
• рішення виконавчого органу сільської, селищної, міської ради, прийнятому відповідно до закону (не має у діючих нормах, лише право подання позову).

При чому виключно судом приймається рішення про приведення об’єкта самочинного будівництва до попереднього стану, про його перебудову або його демонтаж (знесення), якщо щодо такого об’єкта в установленому порядку зареєстровані речові права та/або обтяження речових прав.

Звісно, що приведення об’єкта самочинного будівництва до попереднього стану, його перебудова або демонтаж (знесення) здійснюються за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, якщо інше не встановлено законом. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов’язана відшкодувати витрати, пов’язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

З огляду на зазначене, можна підсумувати єдине, що самочинне будівництво як було, так і залишиться об’єктом спорів та юридичних колізій.

Підготувала адвокат АО «АФ «АКТІО» Мальцева Галина