Нові зміни в законодавстві. Оренда землі під час війни

7 квітня набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану».

Закон надає додаткові можливості для ефективного використання земель с/г призначення під час воєнного стану — завдяки праву передати землі в оренду за спрощеною процедурою та автоматичному поновленню окремих договорів.

Якщо строк користування земельними ділянками с/г призначення за договорами оренди, суборенди, суперфіцію, емфітевзису, сервітуту спливає після введення воєнного стану, то такі договори вважаються автоматично поновленими ще на 1 рік. Для цього не потрібно укладати додаткові угоди чи вносити відомості до державного реєстру.

1. По-перше, земельні ділянки с/г призначення державної чи комунальної власності можна передати в оренду на строк до 1 року для ведення товарного с/г виробництва без проведення земельних торгів. Це ж стосується і нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок та паїв, ділянок, що залишилися в колективній власності КСП, кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств. Розмір орендної плати не може перевищувати 8% нормативної грошової оцінки, що визначатиметься від середньої нормативної грошової оцінки ріллі по області. Формування земельної ділянки в цілях передачі її в оренду за цими правилами можливе без присвоєння їй кадастрового номера та внесення відомостей про неї до Державного земельного кадастру, однак додатком до договору оренди має бути технічна документація із землеустрою. Важливо те, що орендар зможе продовжити платне користування земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, але не довше ніж до закінчення збирання врожаю, посіяного на цій ділянці.
2. По-друге, землекористувачі, які використовують земельні ділянки с/г призначення державної чи комунальної власності можуть передати такі земельні ділянки в оренду строком до 1 року для ведення товарного с/г виробництва. Водночас право постійного користування зберігатиметься, а наявність у договорі емфітевзису заборони на передачу ділянки в оренду не матиме значення. Можлива передача навіть тих земельних ділянок, яким не присвоєно кадастровий номер.
3. По-третє, орендарі (суборендарі) земельних ділянок с/г призначення будь-якої форми власності можуть передати на строк до 1 року іншій особі належне їм право оренди (суборенди). Згода власника земельної ділянки не потрібна, такий договір матиме назву «про передачу права землекористування».

Усі згадані договори (оренди, про передачу права землекористування) укладатимуться виключно в електронній формі. Ці договори не можуть бути поновленими, орендарі не матимуть переважного права на укладення такого ж договору на новий строк чи на купівлю ділянки у разі її продажу. Так само орендарі не матимуть права на передачу земельної ділянки в суборенду, будівництво на ділянці, закладення багаторічних насаджень, зміну цільового призначення.

Право оренди за такими договорами не підлягатиме державній реєстрації у звичному розумінні. Водночас державна реєстрація цих договорів буде здійснюватися районною військовою адміністрацією у Книгах реєстрації землеволодінь і землекористувань (в паперовій та електронній формах). Ці книги треба передати до Держгеокадастру впродовж 1 місяця з дня припинення або скасування воєнного стану.

Можлива «пакетна» передача в оренду, користування — кількох земельних ділянок в одному договорі.

Після припинення або скасування воєнного стану укладені, поновлені відповідно до цього закону договори продовжуватимуть діяти до закінчення строку, на який їх було укладено.

Під час воєнного стану забороняється безоплатна передача земель державної та комунальної власності у приватну власність, так само як надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої передачі та власне її розроблення.

Також не проводитимуться земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок с/г призначення державної та комунальної власності. Оголошені і не завершені станом на 07.04.2022 торги вважаються скасованими.

Під час воєнного стану забороняється безоплатна передача земель державної та комунальної власності у приватну власність, так само як надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої передачі та власне її розроблення.

Автор: Богдан Шабаровський
Старший юрист ФЮ Василь Кісіль і Партнери