Приватизация земли во время военного положения и после его отмены: разъяснение адвоката

Во время мероприятия по повышению квалификации адвокатов в Высшей школе адвокатуры на тему «Актуальные вопросы земельного права» адвокат, член Комитета по аграрному, земельному и внешнему праву НААУ, член Комитета защиты бизнеса Совета адвокатов Киевской области Ян Белоголовый осветил вопросы приватизации земли во время военного положения и после его отмены.

Лектор отметил, что 7 апреля 2022 года в Переходных положениях Земельного кодекса Украины появился новый пункт 27, подпунктом 5 которого была запрещена безвозмездная передача земель государственной, коммунальной собственности в частную собственность, предоставление разрешений на разработку документации по землеустройству с целью такой безвозмездной передачи, разработка такой документации.

Вследствие существенных изменений, связанных с защитой нашей страны, постепенно происходило и смягчение законодательства, в связи с чем 19 ноября 2022 подпункт 5 был дополнен следующим предложением: «Положения этого подпункта не распространяются на безвозмездную передачу земельных участков в частную собственность владельцам расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений), а также на безвозмездную передачу в частную собственность гражданам Украины земельных участков, переданных в пользование до вступления в силу настоящего Кодекса».

Казалось бы, норма изложена в понятной форме. Впрочем, на практике она имеет неоднозначное применение.

Частью 1 статьи 81 Земельного кодекса Украины предусмотрено, что среди оснований приобретения гражданами Украины права собственности на земельные участки могут быть:

• безвозмездная передача из земель государственной и коммунальной собственности;
• приватизация земельных участков, ранее предоставленных им в пользование;
• выделение в натуре (на местности) принадлежащей им земельной доли (пая).

Таким образом, прямой запрет в подпункте 5 пункта 27 Переходных положений ЗК касается исключительно безвозмездной передачи из земель государственной и коммунальной собственности (пункт «б» части 1 статьи 81 ЗК), реализация которой должна производиться в порядке части 6 статьи 118 ЗК.

Но такой запрет не распространяется на приватизацию земельных участков, ранее предоставленных гражданам в пользование (пункт «в» части 1 статьи 81 ЗК) и на выделение в натуре (на местности) принадлежащей гражданину земельной доли (пая) (пункт «г» части 1 статьи 81 ЗК), право на которую уже имеет гражданин на основании сертификата.

Ян Белоголовый напомнил, что Указом Президента Украины от 8 августа 1995 г. № 720/95 был дан старт процессу пайки земель, согласно которому пайке подлежат сельскохозяйственные угодья, переданные в коллективную собственность коллективным сельскохозяйственным предприятиям, сельскохозяйственным кооперативам, сельскохозяйственным акционерным обществам, в том числе созданным на базе совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий.

То есть земли, подлежащие пае, в процессе приватизации предприятий выбыли из государственной собственности и перешли в коллективную.

Пайка земель предусматривала определение размера земельной доли (пая) в коллективной собственности на землю каждого члена коллективного сельскохозяйственного предприятия, сельскохозяйственного кооператива, сельскохозяйственного акционерного общества без выделения земельных участков в натуре (на местности). Право на земельную долю (пай) подтверждалось сертификатом. В случае выхода собственника земельной доли (пая) из членов соответствующего предприятия по его заявлению осуществлялся отвод земельного участка в натуре и выдавался государственный акт на право частной собственности на этот земельный участок.

Следовательно, процесс выделения в натуре (на местности) земельной доли (пая) по существу предполагал замену имеющегося виртуального права (на земельную долю (пай), на приобретение реальной (частной) собственности на земельный участок (с установленными границами)).

Таким образом, механизм приобретения права собственности гражданином Украины по пункту «г» части 1 статьи 81 ЗК (выделение в натуре (на местности) земельной доли (пая)) не содержит никаких запретов в контексте Переходных положений Земельного кодекса Украины.

Обратил внимание лектор на вопрос определения «земельных участков, переданных в пользование до вступления в силу настоящего Кодекса», на что запрет также не распространяется.

Документами, подтверждающими наличие у гражданина права пользования земельным участком, могут быть:

• договоры о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для восстановления и эксплуатации зданий (постановление СНК УССР и ЦК КП(б)У от 10 ноября 1944 г. «Об упорядочении пользования государственными зданиями жилого и нежилого фонда и обслуживающими их земельными участками».) к Инструкции о порядке регистрации домов и домовладений в городах и поселках городского типа РСФСР от 31.01.1966 указанные договоры были документами, на основании которых производилась регистрация домов и домовладений в городах и поселках городского типа РСФСР);
• записи в земельно-шнуровых книгах сельскохозяйственных предприятий и организаций, записи в похозяйственных книгах сельских советов, записи в регистровых книгах исполнительных комитетов городских и сельских советов (статья 20 Земельного кодекса УССР 1970);
• государственные акты на право пользования/владения землей (статья 23 Земельного кодекса УССР 1990 года);
  договоры аренды земли (статьи 8, 24, 50 Земельного кодекса УССР 1990 г.);
• государственные акты о праве постоянного пользования землей (статья 23 Земельного кодекса Украины в редакции 1992 года).

Подытоживая Ян Белоголовый отметил, что запрещена безвозмездная передача земель государственной, коммунальной собственности в частную собственность, предоставление разрешений на разработку документации по землеустройству с целью такой безвозмездной передачи, разработка такой документации.

Вместо этого разрешена:

• безвозмездная передача земель государственной, коммунальной собственности в частную собственность, предоставление разрешений на разработку документации по землеустройству в целях такой безвозмездной передачи, разработка такой документации, если осуществляется безвозмездная передача земельных участков в частную собственность владельцам расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества (зданий , сооружений);
• безвозмездная передача земель государственной, коммунальной собственности в частную собственность, предоставление разрешений на разработку документации по землеустройству с целью такой безвозмездной передачи, разработку такой документации, по земельным участкам, переданным в пользование гражданам до вступления в силу Земельного кодекса Украины;
• выделение в натуре (на местности) земельного участка причитающейся гражданину земельной доли (пая).

В обзоре судебной практики лектор предложил участникам ознакомить с Постановлением Шестого апелляционного административного суда от 13.07.2023 года по делу №320/2846/22, в котором Суд резюмировал:

• принимая обжалуемое решение, ответчик ограничился общей формулировкой о несоответствии избранного истцом местоположения земельного участка требованиям градостроительной документации. В то же время, в чем именно такое несоответствие, решение не содержит.
• учитывая, что какие-либо другие препятствия для предоставления истцу разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка отсутствуют, суд считает, что эффективная защита нарушенного права истца требует обязательства ответчика принять решение о предоставлении истцу соответствующего разрешения.
• до прекращения (отмены) военного положения в Украине действует установленный законом запрет на безвозмездную передачу в частную собственность земель государственной и коммунальной собственности, на предоставление уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления разрешений на разработку документации по землеустройству с целью такой безвозмездной передачи, а также на разработка соответствующей документации. Следовательно, коллегия судей соглашается их заключением суда первой инстанции относительно существования обстоятельств, которые делают невозможным исполнение ответчиком решения суда в обязательственной части, а потому в соответствии с ч. 3 ст. 378 КАС Украины дают основания для отсрочки исполнения судебного решения в этой части для устранения таких обстоятельств.