Дефицит на пороге: в Киеве уменьшается предложение новых квартир

Сколько сейчас квартир в новостройках

По данным Госстата, в 2023 году, в целом по стране, объемы сдачи жилья в эксплуатацию просели, сравнивая с 2022 годом, на 3,5% — до 89,2 тысяч квартир.

Но в разных регионах ситуация отличается. Например, в Черкасской области темпы ввода нового жилья не только не уменьшились, но и выросли на рекордные 78,4% — до 166,8 тысяч квадратных метров. В Днепропетровской области рост на 29,2% — до 235,1 тысячи квадратов.

В Киеве также зафиксировано увеличение объемов сдачи нового жилья — плюс 11,6%, сравнивая с 2022 годом, всего около миллиона квадратных метров, а это более 12 тысяч квартир.

Впрочем, говорить о росте первички можно только с учетом низкой сравнительной базы, ведь в первый год войны многие новостройки были заморожены, и темпы ввода жилья в эксплуатацию резко упали.

Для сравнения: в мирном 2021 году в Киеве ввели в эксплуатацию 35 тысяч квартир, а в Киевской области — 20 тысяч. В целом, в столичном регионе — 55 тысяч квартир, то есть более 60% тех объемов, которые сдали во всей Украине в прошлом году.

«На данный момент на рынке наблюдается большой дефицит жилья на первичке, обусловленный различными факторами, но в первую очередь войной», — говорит генеральный директор Корпорации Недвижимости РИЭЛ Ростислав Мельник.

«Вообще во Львове, как и в Киеве, за два года застройщики начали немного новых проектов. Преимущественно достраивают имеющиеся, начинают новые очереди и работают над разрешительной документацией, чтобы стартовать, когда стабилизируется рынок», — объясняет он ситуацию на рынке.

В обоих городах, считает он, основные сложности связаны с объектами, которые в момент полномасштабного вторжения были на начальном этапе строительства, например, было построено лишь два-три этажа.

«Такие проекты трудно реализовать, ведь для достижения плановой продажной цены и нормальных объемов и темпов строительства нужно вкладывать значительные средства. У нас было два таких небольших проекта, в которых были проданы квартиры. Мы поменяли их нашим инвесторам на жилье в домах с гораздо более высоким уровнем готовности, и таким образом проблему решили», — объясняет он.

Другие эксперты и застройщики тоже говорят о слишком медленной достройке уже начатых объектов, что тормозило введение в эксплуатацию нового жилья в 2023 году.

По данным компании M4U, в активной стадии строительства в столице в конце прошлого года было 175 объектов, тогда как в начале 2023 года — 182, а в 2022 году — 185. В Киевской области накануне войны активно строилось 26 года— чуть больше 220.

Поэтому, по словам руководителя отдела маркетинга компании Alliance Novobud Ирины Михалевой, уже есть и дефицит сданного в эксплуатацию жилья, и нехватка квартир в домах высокой стадии готовности. Это касается, в частности, категории новостроек комфорт-класса. Так, почти нет готовых одно- и двухкомнатных квартир небольшой площади, которые пользуются наибольшим спросом, — добавила Михалева.

Какого жилья не хватает

По ее словам, особенно остро ощущается нехватка квартир у застройщиков, работающих по государственным программам «Есселя» и «Восстановление».

«В последние годы застройщики практически не стартовали с новыми проектами из-за низкого спроса на жилье «на котлованные», и отказ банков кредитовать приобретение квартир по программе «еселя» в домах с готовностью ниже 50%. Поэтому получился определенный вакуум из остатков квартир», — говорит Михалева.

Пока что дефицит жилья в новостройках пока точно не тотальный. Сегодня есть ситуативная нехватка определенного вида жилья — например, тех же полностью готовых однокомнатных и двухкомантных квартир небольшой площади.

Такой провал в предложении далеко не все застройщики склонны характеризовать, как дефицит.

Например, коммерческий директор «Интергал-Буд» Анна Лаевская говорит, что сейчас дефицита нового жилья нет. Но при этом формируются устойчивые предпосылки для его появления, особенно в Киеве, где с начала войны почти не появилось новых проектов.

«Насколько быстро рынок почувствует нехватку квадратных метров в новостройках, будет зависеть от объема продаж. Если он будет расти, например, из-за изменения фокуса госпрограммы „еселя“ в сторону нового жилья, то дефицит станет очевидным уже к концу этого года», — отмечает Лаевская.

Столичный риелтор Ирина Луханина говорит, что банки все менее охотно кредитуют покупку квартир по «Оселю» на вторичном рынке. Предпочитают именно новостройки или «старые новые дома» — сданные в эксплуатацию в течение последних трех лет. «Еще недавно речь шла о домах, введенных в последние 10 лет, но сейчас все чаще фигурирует срок именно до трех лет», — отмечает Луханина.

По ее словам, уже есть проблемы с квартирами в новостройках, которые не просто введены в эксплуатацию, а полностью готовы к заселению, то есть с ремонтом и даже мебелью.

«Такие квартиры пользуются повышенным спросом у кредитных покупателей. Ведь в этом случае ссуда оформляется на всю стоимость жилья, и уже не нужно тратить собственные сбережения на ремонт и мебель. Если же человек берет голые стены, но кредита на ремонт и мебель ему уже никто не дает — надо тратить немалую сумму из своего кармана, а у многих «лишних» денег просто нет», — объяснила Луханина.

Что тормозит достройку домов в столице

По словам Анны Лаевской, сложности с достройкой объектов можно разделить на два типа.

Первый — это общая для всех застройщиков беда: нехватка рабочих. «Дефицит строителей с каждым днем ощущается все острее. Несмотря на рост зарплат, привлечь достаточное количество специалистов проблематично. Поскольку строительная отрасль не считается критически важной для страны, застройщики не могут бронировать персонал и многие мастера идут воевать. А заполнить все вакансии женщинами невозможно», — рассказала «Минфину» Лаевская.

«Самой большой проблемой является мобилизация и невозможность бронирования строителей. Значительное количество рабочих выехало за границу или было мобилизовано, осталось лишь примерно треть работников. Эти факторы оказывают непосредственное влияние на снижение темпов строительства и сроки ввода объектов в эксплуатацию», — соглашается Мельник.

По словам Лаевской, их компания могла бы еще больше ускорить работы, но не может этого сделать из-за недокомплектованности бригад. При этом компания повышает зарплаты, привлекает на строительство женщин (прежде всего, на отделочные работы) и молодых специалистов.

О дефиците персонала говорит и Ирина Михалева. «Есть проблемы с людьми из-за мобилизации и миграции», — отметила она.

Вторая группа проблем, тормозящих достройку домов, связана с отдельными компаниями-застройщиками. «Они либо не возобновили строительство с начала войны, либо демонстрируют неубедительные темпы работ. И потому теряют доверие инвесторов и объемы продаж. Если эти компании не имеют запаса финансовой прочности, собственных денег, которые можно вложить в строительство без привлечения средств от покупателей, им фактически не хватает ресурса. Это, со своей стороны, не позволяет наращивать темпы работ. Выходит замкнутый круг: низкая динамика достройки домов снижает продажи, а низкие продажи не позволяют ускорить строительство, чтобы привлечь новых покупателей», — объяснила Лаевская.

Это заставляет многих застройщиков идти на уловки. Михалева говорит, некоторые компании просто имитируют работы на площадках. Там создается «эффект присутствия» – есть рабочие и техника. Но реально строительство либо ведется очень медленно, либо совсем не ведется. Цель таких манипуляций — убедить потенциальных покупателей, что строительство идет, и покупать жилье в этом объекте «не страшно».

Что происходит с новыми объектами

При этом на столичном рынке наметилась положительная тенденция — некоторые компании наконец-то решились на закладку новых проектов.

«Во время войны мы начали в Киеве один проект, в этом году еще планируем семь, три из которых большие. Во Львове у нас появилось два проекта и планируем начать еще пять, два из которых большие», — рассказывает Ростислав Мельник.

«Компания „Интергал-Буд“ в этом году планирует только в Киеве старт четырех новых проектов. Это и масштабные жилые комплексы, и небольшой клубный дом на Оболони», — говорит Лаевская. Но анонсировать точные даты пока еще не готова, поскольку продолжаются подготовительные работы.

О начале новых проектов нам рассказала и Михалева, правда, пока тоже без подробностей. «Некоторые застройщики, и мы в том числе, начинают новые объекты, поскольку появился осторожный спрос даже на дома на начальной стадии готовности», — отметила она.

Не исключено, что «на поле» в этом году вернется и один из крупнейших столичных застройщиков — «Киевгорстрой». Как сообщили «Минфину» в пресс-службе компании, уже проведен осмотр по 25 строительным адресам (а это 120 домов), проанализировано состояние на каждой площадке. Главная задача теперь – поиск источников финансирования. В зависимости от того, когда и в каком объеме компания их найдет, сформируют план по достройке объектов.

«Киевгорстрой» рассматривает вариант сотрудничества с предприятием «Жилье-Инвест», которое может выкупить часть квартир под программу «Аренда с выкупом». На этом КГБ может заработать 500 млн. грн. Еще 200-300 млн планируют получить, если городские власти согласятся выкупить готовые детсады, которые находятся на балансе компании. Также ведутся переговоры по финансированию с банками. Стартовать обещают с первыми пятью объектами, но какими именно, пока не сообщают.

Впрочем, говорить о массовом возобновлении строительства пока рано.

«Причин, по которым на рынке так мало новых объектов, есть несколько. Во-первых, системные игроки подходят к новому строительству взвешенно, тщательно анализируя расходную и доходную часть. Строительство на начальном этапе нужно обеспечить деньгами и рабочими, а сейчас достаточно сложно. Во-вторых, непросто спрогнозировать спрос «на котлованы».

До войны новые проекты сразу же привлекали внимание инвесторов, потому что можно было купить недвижимость по минимальным ценам, и в дальнейшем получить хорошую прибыль. Сейчас доля спекулятивного спроса существенно упала — по опыту нашей компании, до 15%. Те, кто покупает жилье для себя, ищут готовую или почти готовую недвижимость.

В то же время новое строительство очень нужно для рынка (от него, в частности, зависит и то, накроет ли рынок дефицит жилья в новостройках и какого масштаба он будет). И качественное предложение от надежного девелопера обязательно найдет своего покупателя», – уверена Лаевская.