Як правильно оцінити квартиру в разі продажу

Адекватна ціна квартири в разі продажу — один із дієвих способів зменшити строк експозиції та швидше знайти покупця. Важливо правильно оцінити ліквідність якісних характеристик і самого лота, будинку й навіть мікрорайону, щоб потім не вскочити в халепу через завищену вартість.

Перше, що треба зрозуміти й визнати, — у нас поки що немає дієвого електронного механізму оцінювання, і будь-який аналіз відбувається порівняльним методом.

Хоча, звісно, можна й потрібно користуватися штучним інтелектом і різними сервісами на основі Big Data, які опрацьовують і систематизують доступну їм інформацію про ринок житлової нерухомості.

На відомих сервісах про нерухомість ви можете дізнатися про апетити інших власників схожих лотів у вашому районі, визначити медіанну (середню – ред.) ціну й «танцювати» від неї. Це дасть вам розуміння загальної «температури» на ринку.

Далі — справа за вами та аналізом стану ринку, рівня платоспроможного попиту й відповідності характеристик вашого лота потребам і побажанням покупця.

Найперше, щоб правильно визначити вартість квартири, важливо оцінити розташування: урбаністичний ландшафт, соціально-побутову й комерційну інфраструктуру району та навантаження на неї, стан інженерних мереж, наявність зелених і рекреаційних зон, транспортно-дорожню мережу та її доступність.

Потім — оцінювання стану будинку та мікрорайону: наявність комерційної інфраструктури під боком, для ЖК — якість пропонованої життєвої концепції та варіанти сценаріїв, які можливі для реалізації майбутніми мешканцями. Інакше кажучи, треба зрозуміти, яким людям тут буде жити комфортно, цікаво, зручно й безпечно.

Стан місць загального користування, прибудинкової території, вхідних груп, повірте мені, відіграє таку саму роль, як і ремонт квартири. Завищена ціна, яка не враховує витрати на ремонт під’їзду або необхідність додаткового утеплення стін, щоб знизити тепловіддачу й не обігрівати вулицю взимку, одразу відсікає покупців, які на вторинному ринку й без того в обмеженій кількості.

У новобудовах є сенс звертати увагу на просторове зонування та функціональну доцільність місць загального користування, дивитися на якість матеріалів, використаних для оздоблення вхідних груп.

Третій етап — безпосереднє оцінювання самої квартири, її планувального рішення, наявності та стану ремонту, видових характеристик. Іноді емоції продавця грають проти нього, коли той вирішує додати до ціни умовні 30% за дорогий колись серцю й гаманцю ремонт або розставання з родинним гніздом, у якому він виріс. Але покупець, повірте, не оцінить цього. До того ж вибір у нього великий.

З-поміж чинників, які дають змогу підіймати ціну, можна сміливо виділити ізольовані кімнати та просторі кухні, хороші видові характеристики та інсоляцію квартири на належному рівні, розташування на середніх поверхах, якісний справний ліфт, наявність лоджії та балкону, закритої території, відеоспостереження й охорони. А паркінг біля будинку з вільними місцями буде на вагу золота.

Упорядкована й різноманітна за функціоналом прибудинкова територія, хороший стан місць загального користування, близькість школи, садочка, парку теж дозволяють підіймати ціну.

Перед формуванням оголошення рекомендую пройтися за пунктами нижче, щоб спростити собі оцінювання квартири в разі продажу:

1. Зайдіть на сайти-агрегатори й пошукайте аналогічні пропозиції у вашому та прилеглих мікрорайонах. Дивимося на площу, планування, стан будинку та квартири.
2. Визначте цінову стелю, вивчіть час експозиції, визначте медіанну вартість. Зіставте, як та чи інша ціна впливає на строк експозиції квартири, тобто як довго її не можуть продати.
3. Проведіть аудит своєї квартири та складіть чек-лист із чинниками, які додають і віднімають у неї бали. На підставі цих чинників і розуміння стану справ на ринку виведіть ціну.

Автор: Вікторія Берещак, оглядачка ринку нерухомості