Продаж на паузі: при підготовці ринку землі «забули» про виконавче провадження

Глушко Сергій
26 июля 2021, 14:50
70728 минут читать

Цей матеріал також доступний українською

Зміни до Земельного кодексу щодо продажу земельних ділянок на електронних торгах не узгоджуються з положеннями законодавства, що регулюють процедуру продажів у виконавчому провадженні

  • Ссылка скопированаlink copied

ДП «СЕТАМ», на електронному майданчику якого відбувається реалізація майна боржників у виконавчому провадженні, не приймає заявок на продаж земельних ділянок.

Відмова стосується не тільки земель сільськогосподарського призначення, які до 1 липня 2021 року були під дією мораторію на продаж, але й усіх інших, на які до цього успішно звертали стягнення.

Причиною таких дій став Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони» (реєстр. № 1444-IX, колишній законопроект № 2195), що набув чинності 6 липня 2021 року.

Даним законом внесені зміни до Земельного кодексу України, зокрема, щодо продажу земельних ділянок на електронних торгах.

Відтепер, продаж земельних ділянок, прав емфітевзису, суперфіцію на них державним і приватним виконавцем під час виконання рішень у виконавчому провадженні відбуватиметься на електронних земельних торгах, порядок проведення яких встановлений виключно Земельним кодексом України.

Крім того, Кабінетом Міністрів України має бути затверджено порядок функціонування та адміністрування електронної торгової системи. Наразі Держгеокадастром розроблено та опубліковано проект постанови Кабінету Міністрів України «Деякі питання підготовки та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису)», який до 30 липня знаходиться в стадії обговорення. Згідно з проектом, організатором усіх земельних торгів виступатиме ДП «Прозорро.Продажі».

Як пояснили у ДП «СЕТАМ», нові норми Земельного кодексу зовсім не узгоджуються, як мінімум, з нормами Закону України «Про виконавче провадження», Закону України «Про іпотеку», а також з Порядком реалізації арештованого майна. У зазначених нормативно-правових актах порядок продажу земельних ділянок та іншого нерухомого майна відрізняється від порядку, що запроваджує Земельний кодекс України.

«Таким чином, отримуючи заявки від приватних та державних виконавців на реалізацію земельних ділянок в межах примусового стягнення, ДП «СЕТАМ» не може виконувати свою функцію щодо організації таких аукціонів. Така реалізація зупинена. Ми несемо репутаційні втрати, оскільки ні стягувач, ні виконавець не можуть досягти результату», – констатує генеральний директор ДП «СЕТАМ» Олександр Мамро.

«А як бути із продажем житлового будинку та прилеглої до нього земельної ділянки, оскільки відповідно до статті 50 Закону України «Про виконавче провадження», разом із житловим будинком стягнення звертається також на земельну ділянку, що належить боржнику? Якщо прямо застосовувати законодавчі зміни, то арештований будинок буде реалізовуватись на торгах в порядку, визначеному Законом України «Про виконавче провадження», а земельна ділянка – окремо на земельних торгах. Це буде призводити до виникнення ситуації, за якою власниками житлового будинку і прилеглої земельної ділянки можуть стати різні особи. Подальший конфлікт між власниками і оскарження результатів торгів у судах неминучий!», – практичний бік проблеми описав голова Асоціації приватних виконавців України Віталій Чепурний.

«У нас спільне занепокоєння із приватними виконавцями, бо у нас спільна мета – стягнення заборгованості. Втрачають виконавці і банківський сектор. Іпотека у нас – це переважно житловий фонд, але є й земельні ділянки та домоволодіння. Навскидку, відсотків до 40 по іпотечному майну, яке знаходиться на виконанні, фактично не рухається», – погоджується із загрозами, що принесла несподівана зупинка реалізації земельних ділянок начальник управління супроводження примусового стягнення АТ «Альфа Банк» Костянтин Жувака.

Усі зацікавлені сторони 22 липня зібралися на круглому столі у ДП «СЕТАМ», де обговорили проблемні питання продажу земельних ділянок у виконавчому провадженні відповідно до нового законодавства і намітили план дій, як вийти з цього «глухого кута». Наперед погодились, що зробити це буде непросто.

Що натворили суб’єкти права

Як розповів Олександр Мамро, юридичне управління ДП «СЕТАМ» постійно відслідковує всі зміни, які стосуються проведення торгів, аукціонів. Наприкінці минулого року юристи виявили, що у Верховній Раді з’явився законопроект щодо проведення земельних аукціонів, і представники ДП «СЕТАМ» намагалися взяти участь у робочій групі з підготовки цього законодавчого акту. «Нам сказали – чекайте, ви тут не потрібні, ви не суб’єкт права і не основний гравець», -зазначає гендиректор ДП. Цікаво, що законодавець і Мін’юст визнав не авторитетним органом, і не погоджував з ним законопроект 2195, хоча в ньому визначений новий порядок звернення стягнення на земельні ділянки у виконавчому провадженні, що є сферою регулювання Міністерства юстиції. В результаті, маємо зміни у статті 135 Земельного кодексу України, якими державного та приватного виконавця визнано організаторами земельних торгів з продажу земельної ділянки у виконавчому провадженні. Відразу виникає питання, а як вони мають перевіряти учасників торгів на предмет того, чи можуть ті купувати землі сільськогосподарського призначення, адже до 2024 року одна людина не може володіти землею більше 100 га?

«Скажімо, виконавці нічого не перевіряють, бо Закон України «Про виконавче провадження» не покладає на них таких обов’язків. Це потім зробить нотаріус. Моделюємо ситуацію. В рамках виконавчого провадження продалась земельна ділянка сільськогосподарського призначення. Все оформлено, все підписано, переможець бере цей договір, перераховує кошти виконавцю, а той після надходження коштів не пізніше наступного дня має перерахувати їх стягувачу. Якщо коштів достатньо для закриття боргу, виконавець закриває виконавче провадження. А тут нотаріус каже переможцю, що той не може бути власником придбаної ділянки. Що робити далі переможцю? Це не є підставою ні для відновлення виконавчого провадження, ні для визначення якогось іншого переможця. Нічого не врегульовано. І цим може скористатися недобросовісний боржник», – зауважує заступник генерального директора ДП «СЕТАМ» з юридичних питань Ярослав Деяк.

Крім того, згідно положень статті 137 Земельного кодексу організатором, тобто виконавцем, складається і підписується протокол за результатами торгів, і з переможцем укладається договір купівлі-продажу земельної ділянки.

Виникає питання стосовно статусу державного виконавця. Він є тільки посадовою особою державного органу, яка самостійно нічого не може підписувати, а тим більше укладати договори. В даному разі договір з оператором та переможцем має підписувати юридична особа – міжрегіональне управління юстиції.

Або наступна неузгодженість. Якщо земля є предметом іпотеки, то згідно Закону України «Про іпотеку», за результатом торгів виконавець складає акт про реалізацію предмету іпотеки, який є підставою для видачі нотаріусом свідоцтва і реєстрації права власності. І зовсім нічого немає ні про який договір, який укладається в рамках примусової реалізації, згідно вимог Земельного кодексу. «Тому зараз, коли переможець прийде до нотаріуса, той нічого не зробить, бо не знатиме, що ж робити, коли укладений договір. А треба було лише написати, що цей договір є підставою для виконавця винести акт. Але де це написати? В постанові КМУ, чи законах?», – задається питанням Ярослав Деяк.

В «Прозорро» не бачать проблем

За словами операційного директора державного підприємства «Прозорро.Продажі» Дарини Марчак, навіть попри те, що невнесені зміни до відповідних законів, діє загальна норма, згідно з якою законодавство, яке вступило в силу пізніше, має перевагу над попереднім законодавством. «Тому філософія того, що відбувається, сформульована у позиції аграрного комітету Верховної Ради, який проробляв цей законопроект, залучав багато земельних експертів, і які, власне, були ключовими нормопроектувальниками в цьому питанні, – всі торги земельними ділянками мають відбуватися за єдиними правилами», – зауважила вона. Операційний директор «Прозорро.Продажів» звернула також увагу на те, що частина норм, які непокоять ринок, були виключені законопроектом №3360-1. Зокрема, виключені норми ст. 43-47 Закону України «Про іпотеку», про які згадував Ярослав Деяк. Законопроект №3360-1 вже прийнятий і очікує на підпис спікера парламенту та Президента України.

Дарина Марчак вважає, що значну частину виниклих проблем можна виправити, а точніше, врегулювати на рівні підзаконного НПА. «Ми робили юридичну оцінку усіх цих питань, а у нас дуже потужна юридична команда, і вважаємо, що працювати за новою постановою можна буде приватним виконавцям. Проблем там небагато. Звичайно, буде набагато комфортніше, коли неузгодженості будуть також усунуті в ЗУ «Про виконавче провадження» та ЗУ «Про іпотеку». Але казати, що всі торги будуть заблоковані до внесення таких змін, на наш погляд підстав немає», – переконана представник «Прозорро».

Асоціації приватних виконавців запропоновано детально проаналізувати проект постанови КМУ і в рамках публічного обговорення висловити своє бачення, як мають виглядати норми на рівні постанови.

Чи зрушать з місця земельні торги

В ДП «СЕТАМ» та АПВУ стримано сприйняли оптимізм колеги з ДП «Прозорро.Продажі».

«Частково погоджуюсь з пані Марчак, що частину проблем, невеличку, можна, дійсно, спробувати врегулювати постановою КМУ. Але левова частина тих питань, які сьогодні виникли – можна усунути тільки шляхом внесення змін до законодавства. Пані Дарина нам говорила, що вищу силу мають закони, які прийняті пізніше, але тут не все так просто. Є ще поняття спеціального та загального закону. І тут питання не часу прийняття, а що буде спеціальним, а що загальним. Ми знаємо, що спеціальна норма має вищу юридичну силу. Що у випадку примусової реалізації землі буде спеціальною нормою – Закон України «Про виконавче провадження» чи Земельний кодекс? Мені здається, що у зверненні стягнення на будь-яке майно спеціальними нормами є положення закону. І взагалі, до ухвалення важливих законів треба залучати більш професійних людей. В даному разі вся проблематика була на поверхні. Як можна було не залучати до процесу Міністерство юстиції, основним регулятором сфери виконання рішень. Як можна приймати закон, не узгодивши його із положеннями ЗУ «Про виконавче провадження», ЗУ «Про іпотеку», ЗУ «Про нотаріат», ЗУ «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно», Кодексом України з процедур банкрутства і рядом інших законів», – зазначає Ярослав Деяк.

Те, що постанова Кабміну не вирішить усіх проблем, погоджуються і в Держгеокадастрі.

Там вважають, що потрібні зміни в частині законодавства для усунення виявлених суперечностей. А якщо Міністерство юстиції визначено як ЦОВВ, що відповідає за виконавче провадження, то й ініціатива законодавчих змін має надходити саме від нього.

Земельні аукціони у виконавчому провадженні, очевидно, таки зазнають змін. ДП «СЕТАМ» вже активно напрацьовує інтеграцію своєї системи із системою ДП «Прозорро.Продажі», щоб мати можливість продавати будь-які активи, землю в тому числі, хоча б якості оператора торгів (одного з торгових майданчиків).

«Ми не будемо тягнути ковдру на себе. Якщо законодавець і уряд вирішили, що земля буде у Прозорро, то так і буде. Ми тільки за безперервність процесу», – підкреслив Олександр Мамро.

Для приватних виконавців так само все одно – куди треба буде направляти заявку на реалізацію землі – в СЕТАМ чи Прозорро.

«Для нас важливіше те, щоб сама процедура примусової реалізації відбувалась. Тому завдання регулятора сфери примусового виконання рішень швидко вирішувати проблематику, а не тільки її констатувати» – зауважує Віталій Чепурний.

Щоправда, зважаючи на парламентські канікули та інертність законодавчого процесу, законодавчих змін навряд чи слід очікувати до нового року. Так що реалізація земельних ділянок боржників у виконавчому провадженні, очевидно, стане на паузу.

Автор: Глушко Сергій, ІА “Борг.Експерт”

Не пропустите важное!
Подписывайтесь и получайте дайжест новостей

Ежедневно или еженедельно – выбираете вы!

Присоединяйтесь к профессиональному сообществу borg.expert

Материалы по теме

Регуляторна політика

Статьи • Власть и люди
Вивезення підприємств здійснюється у випадках, коли існує така логістична можливість без надмірної загрози для водіїв та залізничників

Регуляторна політика

Статьи • Власть и люди
Для бизнеса важно не иметь «открытой валютной позиции»

Регуляторна політика

Статьи • Власть и люди
Протягом одного року, до 1 вересня 2022 року, українці матимуть змогу відкрито заявити державі про свої реальні статки, зокрема про ті, з яких не було сплачено податки

Регуляторна політика

Статьи • Власть и люди
Значна увага ревізорів прикута до суб’єктів великого підприємництва, у яких обсяг можливих порушень та, відповідно, податкових донарахувань найбільший

Регуляторна політика

Статьи • Власть и люди
Чим прозоріша система, тим менше пільг й менше порушень

Регуляторна політика

Статьи • Власть и люди
Влада хоче кардинально змінити оподаткування операцій на ринку нерухомості