Обращение взыскания на унаследованный предмет ипотеки: внесудебный порядок

Истица унаследовала от сына, который умер в 2018 году, дом, который находился в ипотеке. В 2011 году банк-ипотекодержатель присылал сину истицы требование об устранении нарушения условий кредитного договора и о намерении во внесудебном порядке обратить взыскание на предмет ипотеки. После этого были приняты решения о взыскании в пользу банка кредитного долга, открыто исполнительное производство, однако судебное решение выполнено не было, сообщает ВС.

Права требования по кредитным и ипотечным договорам несколько раз отступались, и в ноябре 2019 года конечный ипотекодержатель реализовал право требования во внесудебном порядке путем продажи спорного дома другому лицу, соответчику.

Суд первой инстанции, с решением которого согласился апелляционный суд, отказал в удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи, поскольку, хотя ипотекодержатель не сообщил должнику о намерении продать предмет ипотеки, в нарушение требований ст. 38 Закона Украины «Об ипотеке», но следствием такого нарушения стало возмещение ипотекодержателем убытков, а не признание договора недействительным.

Верховный Суд в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда отменил судебные решения предыдущих судов и признал оспариваемый договор недействительным, приведя такое правовое обоснование.

По смыслу ч. 1 ст. 33 и ч. 1 ст. 35 Закона Украины «Об ипотеке» реализация права ипотекодержателя обратить взыскание на предмет ипотеки передшествует реализации им права требовать досрочного исполнения основного обязательства. И лишь если последнее не выполнено или неподобающе выполнено, ипотекодержатель, если другое не предусмотрено законом, может обратить взыскание на предмет ипотеки.

Непосылка ипотекодателю и должнику требования об устранении нарушения основного обязательства делает невозможным применение внесудебного способа удовлетворения требований ипотекодержателя.

Согласно ч. 1 ст. 38 Закона Украины «Об ипотеке», если ипотекодержатель имеет право на продажу предмета ипотеки по решению суда или по договору, то он обязан за 30 дней до заключения договора купли-продажи письменно сообщить ипотекодателю и всем лицам, которые имеют права или требования на предмет ипотеки, о своем намерении заключить этот договор. В случае невыполнения этого условия ипотекодержатель несет ответственность перед такими лицами за возмещения убытков.

В случае направления ипотекодержателем ипотекодателю требования об устранении нарушения основного обязательства, согласно ч. 1 ст. 35 этого Закона, с одновременным сообщением об избранном способе удовлетворения требований ипотекодержателя, согласно ч. 1 ст. 38 Закона (одним документом), необходимо исходить из приоритета соблюдения именно ч. 1 ст. 35 Закона Украины «Об ипотеке».

В этом деле конечный ипотекодержатель не присылал наследнику сообщения об устранении нарушения, а также о намерении обратить взыскание на предмет ипотеки путем его продажи.

В ВС отметили, что присланное первоначальным кредитором в 2011 году требование должнику, который со временем умер, не было реализовано, поскольку после его направления банк обратился в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору.

«Последний кредитор, обращая взыскание во внесудебном порядке на предмет ипотеки, который на время продажи унаследован истицей, не сообщил ей о необходимости устранения нарушения обязательств и о последствиях такого неустранения – обращение взыскания на предмет ипотеки. То есть кредитор не предъявил своих кредиторских требований к истице в порядке ст. 1281 ЦК Украины, а следовательно, должен был придерживаться требований ст. 35 Закона Украины «Об ипотеке».

Наследник должника, которому неизвестно о существовании требований кредитора наследодателя, не может быть лишен унаследованного имущества во внесудебном порядке без любого сообщения или предварительного предъявления претензии кредитором, поскольку это является нарушением права собственности, гарантированного ст. 41 Конституции Украины», – отметили в суде.

С постановлением Верховного Суда от 3 февраля 2021 года в деле № 278/3367/ 19-ц (проведение № 61-13586сбытчик20) можно ознакомиться тут.