Скільки коштуватимуть квартири в новобудовах до кінця року?

Время от времени в СМИ появляются комментарии девелоперов, что цена для покупателей до конца года может вырасти, по меньшей мере, на 50% в гривне от довоенного уровня. В то же время, покупатели, которых мало на рынке, заинтересованы в приобретении квартир не только по довоенным ценам, но и с существенной скидкой. Что действительно происходит с ценовой политикой застройщиков сейчас, –

«Расстройство множественных цен»

Пока идет война условия для роста цен, в привязке к количеству покупателей отсутствуют

Уже несколько месяцев первичный рынок жилья живет в условиях раздвоения цен: есть цена, запечатленная в рекламных объявлениях и аналитических отчетах, что в начале сентября в среднем на 35% больше, чем до полномасштабного вторжения.

Но есть другая реальность: те из потенциальных покупателей, которые готовы оплатить сразу полную стоимость квартиры, получают существенные скидки, иногда превышающие 20%. Этому также способствует вторичный рынок перепродажи имущественных прав инвесторов, стремящихся срочно выйти «в деньгах» и идти на существенные дисконты. Пока рынок недвижимости напоминает больше «базар», ведь всегда между покупателем и продавцом присутствует торг.

С одной стороны, появление декларативных и обманчивых цен вызвано объективными факторами. Например, подорожание строительства — это реальный и неоспоримый факт. Разница лишь в масштабах такого удорожания: называется амплитуда от 15-25% до 30% от уровня начала 2022 года. Еще одним объективным фактором, влияющим на стоимость квадратного метра, является неукротимая инфляция, которая по итогам года может превысить 40%.

Однако следует отметить, что, несмотря на эти объективные обстоятельства, законы рыночной экономики еще никто не отменил. Девелоперы почти не заинтересованы в том, чтобы говорить о нулевом спросе, они просто обходят эту, совсем другую сторону реальности. Цены могут быть «высотой сосен», но при отсутствии покупателей это, мягко говоря, похоже на «рыночное расстройство». А главная задача распространения «пропаганды» о #завтрабудедороже — втолкование желаемого вместо действительного. Хотя никто из девелоперов не мечтает хоть что-нибудь продать по заоблачным ценам. Но общественное сознание следует зацементировать заранее.

Ресурс для понижения цен

По итогам 2021 года цены на первичном рынке жилья выросли в среднем на 30-35% в долларах. Это по условиям ожидаемого (прогнозируемого) роста стоимости квадратного метра только у 15%. То есть, грубо говоря, из-за бешеного спроса в 2021 году прибыль застройщиков иногда могла вырасти по меньшей мере вдвое от запланированного. Именно это, на мой взгляд, может свидетельствовать, что у самых мощных девелоперов есть достаточный запас прочности, чтобы сдержать цены для покупателей. И самое главное: рост себестоимости – это вопрос покупателей, это проблема застройщиков и продавцов строительных материалов, потому что, в первую очередь, именно они заинтересованы реализовать свой продукт. И для развития бизнеса следует рассмотреть стратегический вопрос снижения стоимости для покупателей за счет уменьшения ожидаемой прибыли.

Я уже отметил, что скрытое удешевление квартир на первичном рынке (т.е. по условиям 100-процентной оплаты ее стоимости) в зависимости от степени готовности, качества проекта, класса ЖК, площади дома может составлять от 10% до 25%. И пока война продолжается условия для роста цен, в привязке к количеству покупателей, отсутствуют.

Увеличение стоимости в условиях почти отсутствующего спроса есть не что иное, как средство стимуляции отложенного спроса для тех, кто имеет возможность совершить такую ​​покупку. Это, так сказать, «подготовка» к предстоящим ценовым реалиям, формирование ценовой конъюнктуры на период после завершения активной фазы войны. Однако реальная ситуация свидетельствует о том, что цены снижаются.

И в условиях войны эта тенденция сохранится, как минимум, до конца 2022 года.