Нотаріальне посвідчення іпотечного договору: КГС ВС зазначив важливі деталі

Виникнення прав іпотекодержателя за договором іпотеки може відбутися лише після нотаріального посвідчення правочину про відступлення прав за іпотечним договором, а також державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Про це зазначив Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі №911/2392/17.

Так, банк звернувся з позовом до ТОВ про звернення стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки.

Ухвалою Господарського суду Київської області, залишеною без змін постановою Північного апеляційного господарського суду, залучено ТОВ «Ш» до участі у справі в якості правонаступника позивача – Банку.

На думку заявника касаційної скарги, судами першої та апеляційної інстанції невірно застосовано норми статті 513 Цивільного кодексу України та безпідставно не враховано частину 4 статті 334 Цивільного кодексу України, статей 2, 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», статей 2, 86, 282 Господарського процесуального кодексу України.

Скаржник зазначав, що виникнення права іпотекодержателя за договором іпотеки може відбутися виключно після проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майна, а факт укладення договору про відступлення прав за іпотечним договором з додержанням письмової форми та нотаріального посвідчення не може свідчити про перехід від Банку до ТОВ «Ш» речових прав (прав іпотекодержателя) на нерухоме майно без проведення державної реєстрації таких речових прав.

Згідно з частиною 1 статті 513 ЦК України правочин щодо заміни кредитора у зобов’язанні вчиняється у такій самій формі, що і правочин, на підставі якого виникло зобов’язання, право вимоги за яким передається новому кредиторові.

До нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов’язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 514 ЦК України).

Статтею 516 ЦК України передбачено, що заміна кредитора у зобов’язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом.

Якщо боржник не був письмово повідомлений про заміну кредитора у зобов’язанні, новий кредитор несе ризик настання несприятливих для нього наслідків. У цьому разі виконання боржником свого обов’язку первісному кредиторові є належним виконанням. Відповідно до статті 517 ЦК України первісний кредитор у зобов’язанні повинен передати новому кредиторові документи, які засвідчують права, що передаються, та інформацію, яка є важливою для їх здійснення. Боржник має право не виконувати свого обов’язку новому кредиторові до надання боржникові доказів переходу до нового кредитора прав у зобов’язанні.

Відповідно до статті 24 Закону України «Про іпотеку» відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов’язанням. Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов’язанням.

Іпотекодержатель зобов’язаний письмово у п’ятиденний строк повідомити боржника про відступлення прав за іпотечним договором і права вимоги за основним зобов’язанням. Правочин про відступлення прав за іпотечним договором підлягає нотаріальному посвідченню. Відомості про таке відступлення підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку. Крім того, згідно з частиною 2 статті 3 Закону України «Про іпотеку» взаємні права і обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень – офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Відповідно до частини 2 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Таким чином, момент виникнення права вимоги за іпотечним договором чинне законодавство пов’язує з фактом державної реєстрації іпотеки в порядку, визначеному законодавством. Враховуючи викладене, виникнення у ТОВ «Ш» прав іпотекодержателя за договором іпотеки може відбутися лише після нотаріального посвідчення правочину про відступлення прав за іпотечним договором, а також державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

Отже, суди попередніх інстанцій неправильно застосували статті 2, 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», статті 3, 24 Закону України «Про іпотеку», всупереч вимогам статті 86 Господарського процесуального кодексу України не дали належної оцінки зібраним доказам у справі, тому дійшли помилкового висновку про наявність підстав для залучення ТОВ до участі у справі в якості правонаступника позивача за договором іпотеки.