Чи зобов‘язаний орендар сплачувати орендну плату під час війни

Даючи відповідь на вищезгадане запитання, по-перше, необхідно наголосити на тому що війна – це форс-мажор. Офіційним засвідченням цього є опублікований 28 лютого 2022 року лист Торгово-промислової палати України за № 2024/02.0-7.1. В даному документі надано роз’яснення щодо можливості учасників правовідносин не бути притягнутими до відповідальності за порушення закріплених договором домовленостей, якщо їх виконання було не можливим через війну росії проти України. Дія листа ТПП поширюється також і на договори оренди квартири, будинку, офісу тощо. Тобто даний документ можливо застосовувати в нашому випадку, проте це НЕ означає, що абсолютно всі можуть не сплачувати орендну плату за користування квартирою в період воєнного стану.

На цьому етапі слід пам’ятати про правило, передбачене Цивільним кодексом України, а саме – ст. 617. Там чітко сказано, що наявність форс-мажорної обставини, яка стала причиною недотримання умов договору, звільняє орендаря від відповідальності, тобто накладення штрафних санкцій, відшкодуванням збитків тощо, але не від виконання самого зобов‘язання. Тобто умова договору щодо сплати орендної плати має бути виконана, хоч і з порушенням строків.

Однак, це аналіз лише однієї статті цивільного законодавства. Для більш повної картини вашим першим кроком, як і при виникненні будь-якого іншого непорозуміння чи спору між сторонами, має бути достеменне дослідження договору. Уважно прочитайте його, особливо зверніть увагу на розділи, що стосуються форс-мажорних обставин, порядку дій при їх виникненні тощо. Текст договору може визначати, що при форс-мажорі сторона звільняється не тільки від штрафу чи пені, але й від орендної плати в цілому. Пам’ятаємо, що положення договору завжди мають перевагу над чинним законодавством, тому до аналізу тексту правочину треба ставитися серйозно.

Окрім того, роз’яснюючи поставлену проблему, у нагоді стає ще одна норма ЦКУ– частина 6, ст. 762. Згідно із нею, орендар має право не здійснювати плату за оренду протягом періоду, коли орендоване приміщення не могло використовуватися в силу обставин, на які він не впливає. Тобто, орендар самостійно повинен довести, що він не міг користуватися майном, стосовно якого був укладений договір.

Як це зробити?

Необхідно почати з того, що ТПП дозволила використовувати вищезгаданий лист як документ, що засвідчує наявність обставин непереборної сили. Завантажити цей документ можна на офіційному сайті ТПП або за посиланням

• ви напряму звертаєтесь до орендодавця, надаючи йому заяву з проханням звільнити вас від оплати оренди протягом періоду, за якого не могли використовувати нерухоме майно за своїм призначенням;
• разом із такою заявою додатково надаєте орендодавцю лист Торгово-промислової палати та докази того, що ви не могли користуватися орендованим майном. У якості доказів можна надавати інформацію з офіційних джерел щодо окупації міста чи селища, постійних обстрілів, інформації про можливий наступ на місто та ін. Офіційним джерелом може слугувати офіційний сайт Офісу Президента, Генштабу ЗСУ, Нацполу, інших правоохоронних органів або статті на порталах ЗМІ (якщо договір укладали суб’єкти підприємницької діяльності, тобто укладався господарський договір).
• подаєте тільки заяву і докази того, що не могли користуватися квартирою чи офісним приміщенням, яке орендували, впродовж воєнного стану (якщо мова йде про договір, сторонами якого є фізичні особи).

Отже, алгоритм дій змінюється в залежності конкретної ситуації, однак загальна інструкція, на яку слід спиратися при вирішенні даної проблеми, виглядає наступним чином:

1. аналізуємо текст конкретного договору.
2. звертаємося із заявою до орендодавця.
3. в разі потреби збираємо необхідні докази та надаємо лист ТПП.

Звісно, право ніхто не відміняв, і воно живе своїм життям разом із нормами законодавства, своїми специфічними нюансами. Але давайте пам’ятати про людяність! Сподіваємось, що українці порозуміються і під час війни не будуть сперечатися з приводу сплати орендної плати.

Автор: Ірина Марчук
адвокатка, співзасновниця theDoc